Foglaló vagy előleg ingatlanvásárlásnál: mi a különbség?

Ingatlanvásárlás előtt gyakran már akkor pénzmozgás történik, amikor a teljes vételár kifizetése és a tulajdonjog bejegyzése még hátravan. Nem mindegy azonban, hogy a vevő foglalót vagy előleget fizet: a két jogcím következményei különösen a szerződés meghiúsulásakor térnek el.

Ez a cikk általános tájékoztatást ad. Egy konkrét ügylet jogi megítéléséhez mindig a szerződés teljes tartalmát és az eset összes körülményét kell megvizsgálni.

Mi az előleg?

Az előleg a vételárból előre megfizetett összeg. Ha az adásvétel teljesül, beleszámít a vételárba. Az előleghez önmagában nem kapcsolódik a foglalóra jellemző automatikus szankciórendszer. Ha a szerződés meghiúsul, az előleg főszabály szerint visszajár, a felek pedig külön számolnak el az esetleges további igényeikkel.

Mi a foglaló?

A foglaló a szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére szolgáló pénzösszeg. A Polgári Törvénykönyv 6:185. §-a szerint az átadott pénz csak akkor tekinthető foglalónak, ha ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Sikeres teljesítéskor a foglaló beleszámít a vételárba.

Mi történik, ha az adásvétel meghiúsul?

• Ha a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
• Ha a foglalót adó fél felelős, az átadott foglalót elveszíti.
• Ha a foglalót kapó fél felelős, a kapott foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni.

A felelősség kérdése nem mindig dönthető el egyetlen körülmény alapján; ehhez a vállalt kötelezettségeket, határidőket és a meghiúsulás okát együtt kell értékelni.

Elég-e ráírni, hogy „foglaló”?

Az elnevezés önmagában nem feltétlenül elegendő. A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie, hogy az összeget a kötelezettségvállalás megerősítéseként adják. Célszerű pontosan rögzíteni az összeget, az átadás módját, a vételárba történő beszámítást, a további fizetési határidőket és a meghiúsulás következményeit.

Kötelező-e a tízszázalékos foglaló?

A törvény nem állapít meg kötelező százalékos mértéket. A megfelelő összeg függhet a vételártól, a fizetési ütemezéstől, a finanszírozástól és az ügylet egyéb kockázataitól. A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.

Mi történik, ha a bank nem ad hitelt?

Önmagában a hitel elutasítása nem jelenti automatikusan azt, hogy a foglaló visszajár. Fontos, hogy a szerződés miként rendezi a finanszírozást, feltételként kezeli-e a hitel jóváhagyását, milyen fizetési kötelezettséget vállalt a vevő, és mi vezetett az elutasításhoz. A fizetési határidőket ezért a banki folyamat várható időigényével is össze kell hangolni.

Foglaló vételi ajánlat vagy előszerződés alapján

Különösen kockázatos lehet nagyobb összeg átadása akkor, amikor az ingatlan jogi helyzetét még nem ellenőrizték teljeskörűen. A dokumentumnak rendeznie kell többek között az ingatlan azonosítását, a vételárat, az ajánlati kötöttséget, a terhek rendezését, a finanszírozást, a birtokbaadást és az átadott pénz jogcímét.

Elveszett foglalón felül követelhető-e kártérítés?

A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem mentesít automatikusan a szerződésszegés további következményei alól. Bizonyos esetekben további kárigény is felmerülhet; a kötbér és a kártérítés összege ugyanakkor a foglaló összegével csökken.

Mire figyeljen a szerződés aláírása előtt?

• Legyen friss tulajdonilap-ellenőrzés.
• Rögzítsék pontosan a pénz jogcímét és átadását.
• A fizetési határidők igazodjanak a finanszírozáshoz.
• Legyen világos a tehermentesítés és a birtokbaadás menete.
• A szerződés rendezze a meghiúsulás lehetséges eseteit.

Összefoglalás

Az előleg alapvetően előre megfizetett vételárrész. A foglaló ezzel szemben a kötelezettségvállalást is megerősíti, és a meghiúsuláshoz külön jogkövetkezményeket kapcsol. Jelentős összeg átadása előtt célszerű a megállapodást, az ingatlan jogi helyzetét és a finanszírozás feltételeit ügyvéddel ellenőriztetni.

Ez a cikk általános tájékoztatást tartalmaz, nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A jogi megítélés az adott szerződés tartalmától és az eset összes körülményétől függ.