Az ingatlanvásárlás nem egyetlen aláírással lezáruló esemény, hanem több, egymásra épülő jogi és pénzügyi lépésből álló folyamat. A szerződés aláírása, a vételár megfizetése, a birtokbaadás és a tulajdonjog bejegyzése eltérő időpontokra eshet.
Ez a cikk egy tipikus magyarországi adásvétel főbb állomásait mutatja be. A konkrét eljárás az ingatlan típusától, a tulajdoni viszonyoktól, a finanszírozástól és a felek megállapodásától függhet.
1. Az ingatlan és a felek adatainak összegyűjtése
A szerződéshez pontosan azonosítani kell az ingatlant és a feleket. Szükség van többek között a címre, helyrajzi számra, a tulajdoni lap adataira, a személyazonosító adatokra, a tulajdoni hányadokra, a terhekkel kapcsolatos iratokra, a vételárra, a fizetési ütemezésre, a finanszírozás módjára és a birtokbaadás tervezett időpontjára.
Társasházi ingatlannál, meghatalmazott vagy gazdasági társaság közreműködésekor további dokumentumokra is szükség lehet. A pontatlan adat nemcsak az előkészítést lassítja, hanem az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is problémát okozhat.
2. A tulajdoni lap ellenőrzése
Friss tulajdoni lap alapján ellenőrizni kell a tulajdonosokat, a tulajdoni hányadokat, a haszonélvezeti és más jogokat, a jelzálogot, a végrehajtási jogot, az elidegenítési és terhelési tilalmat, valamint a folyamatban lévő bejegyzéseket.
A tulajdoni lap mellett szükség lehet a társasházi alapító okirat, használati megállapodás, térképi adatok vagy a terhekhez kapcsolódó okiratok vizsgálatára is.
3. Vételi ajánlat és előzetes pénzátadás
A vevő gyakran már az ügyvédi szerződés előtt ajánlatot vagy szándéknyilatkozatot ír alá, esetleg pénzt ad át. Ezek a dokumentumok kötelezettséget keletkeztethetnek. Különösen fontos tisztázni az ajánlati kötöttséget, a finanszírozást, az elővásárlási jogokat, a terhek rendezését, valamint azt, hogy az átadott összeg előleg, foglaló vagy más jogcímen fizetett pénz.
Nagyobb összeg átadása előtt célszerű az iratot ügyvéddel átnézetni. A foglaló és az előleg részletes különbségeiről külön cikkünkben olvashat.
4. A szerződéstervezet elkészítése
A szerződésnek a felek és az ingatlan mellett rendeznie kell a vételárat, a fizetési ütemezést, a foglalót vagy előleget, a banki finanszírozást, a tehermentesítést, a birtokbaadást, a közüzemi elszámolást, a szavatossági nyilatkozatokat, a bejegyzési engedélyt, a szerződésszegés következményeit és a költségek viselését.
Más megoldást igényelhet a hitelből finanszírozott vásárlás, a több eladó vagy vevő, a haszonélvezeti jog, a külföldi vagy kiskorú fél, illetve az osztatlan közös tulajdon.
5. Az ügyvéd szerepe és az aláírás
Az eljáró ügyvéd azonosítja a feleket, megvizsgálja a tulajdoni lapot, elkészíti a szerződést, tájékoztat a jogkövetkezményekről, ellenjegyzi az okiratot és jogi képviselőként benyújtja az ingatlan-nyilvántartási kérelmet. Az ilyen ügyben való eljáráshoz megfelelő nyilvántartási jogosultság szükséges.
Aláírás előtt minden félnek értenie kell a fizetési kötelezettségeket, a határidőket, a foglaló következményeit és a tulajdonjog bejegyzésének feltételeit.
6. Benyújtás és ranghely
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás kérelemre indul. A benyújtás időpontja főszabály szerint meghatározza a kérelem ranghelyét, vagyis azt a sorrendet, amelyben az egymással esetlegesen versengő bejegyzések érvényesülhetnek.
A benyújtott kérelem ténye megjelenik az ingatlan-nyilvántartásban. A köznyelv ezt gyakran továbbra is széljegyként említi, noha az új elektronikus rendszer működése és fogalomhasználata több ponton megváltozott.
7. Tulajdonjog-fenntartás és a vevői jog
Ha a vevő nem a szerződéskötéskor fizeti meg a teljes vételárat, az eladó a tulajdonjogát a kiegyenlítésig fenntarthatja. Ilyenkor tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jegyezhető be. Ez a vevő későbbi tulajdonszerzésének védelmét szolgálja, és a tulajdonjog a vevői jog ranghelyén jegyezhető be.
A fizetési határidőket össze kell hangolni a vevői joghoz kapcsolódó ingatlan-nyilvántartási határidőkkel. Régi szerződésminták változtatás nélküli használata ezért kockázatos lehet.
8. A vételár és a bejegyzési engedély
A vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez az eladó bejegyzési engedélye szükséges. Ha a teljes vételár később esedékes, az engedélyt gyakran külön okiratban ügyvédi letétbe helyezik. Az ügyvéd a letéti feltételek teljesülésekor használhatja fel.
A szerződésnek rendeznie kell a fizetés igazolását, az eladó visszaigazolását, az elfogadható banki dokumentumokat és azt, hogy az engedély mikor nyújtható be.
9. Mikor válik a vevő tulajdonossá?
Ingatlan esetében az adásvételi szerződés önmagában nem fejezi be a tulajdonátruházást. A tulajdonjog megszerzéséhez ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért külön kell választani a szerződés létrejöttét, a vételár megfizetését, a bejegyzési engedély felhasználását, a birtokbaadást és a tulajdonjog bejegyzését.
10. Birtokbaadás és közüzemi átírás
A birtokbaadáskor célszerű jegyzőkönyvet készíteni az időpontról, a kulcsokról, a mérőóraállásokról, az ingatlan állapotáról, az átadott berendezésekről és a még fennálló kötelezettségekről. A mérőórákat érdemes fényképpel is dokumentálni, majd elvégezni a közüzemi átírásokat.
11. Vagyonszerzési illeték
Az ingatlanszerzéshez rendszerint visszterhes vagyonátruházási illeték kapcsolódik. Az általános mérték jellemzően a NAV által megállapított forgalmi érték négy százaléka, de a tényleges összeg a tulajdoni hányadtól, az értéktől, másik lakás eladásától, családi kapcsolattól, valamint az alkalmazható kedvezményektől vagy mentességektől is függhet.
A NAV a fizetendő összegről külön határozatot küld. A kedvezmények feltételeit már a szerződéskötéskor érdemes megvizsgálni.
12. Gyakori hibák
- Ügyvédi ellenőrzés előtt tett kötelező ajánlat vagy jelentős pénzátadás.
- A hitelbírálathoz képest túl rövid fizetési határidő.
- A foglaló és az előleg pontatlan meghatározása.
- A jelzálog vagy végrehajtási jog törlésének rendezetlensége.
- A birtokbaadás és a tulajdonjog bejegyzésének összekeverése.
- Az elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása.
- A vételárfizetés elégtelen dokumentálása.
- Régi, az új rendszerhez nem igazított szerződésminta használata.
Összefoglalás
A biztonságos adásvételhez összehangolt szerződéses, fizetési, ingatlan-nyilvántartási és birtokbaadási folyamat szükséges. A kockázatokat még az ajánlat és a pénzátadás előtt érdemes tisztázni.
Ingatlan-adásvételt tervez, vagy már kapott szerződéstervezetet?
Időpontot kérekEz a cikk általános tájékoztatást tartalmaz, nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. A konkrét ügylet megítélése az ingatlan, a szerződés, a finanszírozás és az eset összes körülményétől függ.