Hitelből történő lakásvásárlásnál két, egymással szorosan összefüggő folyamat zajlik: az ügyvéd elkészíti és benyújtja az adásvételi szerződést, a bank pedig megvizsgálja a vevőt, az ingatlant és a finanszírozás feltételeit. Ha a két folyamat nincs előre összehangolva, a vevő akkor is elveszítheti a foglalót vagy késedelembe eshet, ha egyébként jóhiszeműen járt el.
A legfontosabb szabály: a bankkal és az ügyvéddel nem egymás után, hanem már a vételi ajánlat előtt, párhuzamosan érdemes egyeztetni.
1. Előminősítés még a kötelező ajánlat előtt
A banki előminősítés alapján hozzávetőlegesen felmérhető, hogy a vevő jövedelme, meglévő tartozásai és a tervezett futamidő mellett milyen összegű hitel jöhet szóba. Ez segít reális vételár-kategóriát választani, de nem jelent végleges hitelígéretet.
A tényleges döntéshez a bank később ellenőrzi az igazolásokat, a KHR-adatokat, az ingatlant és a teljes ügyletet. A jövedelmi helyzet változása, új tartozás, hibás dokumentum vagy az ingatlan elégtelen fedezeti értéke módosíthatja az eredményt.
2. Az önerő nem csak százalékszámítás
A felvehető hitel összegét egyszerre korlátozhatja a jövedelem és a fedezet értéke. A hitelfedezeti szabályok jogszabályi felső korlátot jelentenek, a bank saját kockázati szabályai ennél szigorúbbak lehetnek.
Elsőlakás-vásárlóknál bizonyos feltételekkel akár 90 százalékos hitelfedezeti korlát, vagyis elvileg legalább 10 százalékos önerő is szóba kerülhet. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden jogosult automatikusan megkapja a vételár 90 százalékát. A bank által elfogadott forgalmi érték, az ügyfél jövedelme és a bank belső szabályai alacsonyabb hitelösszeget eredményezhetnek.
3. Mi történik, ha az értékbecslés alacsonyabb?
A bank nem feltétlenül a szerződésben szereplő vételárból indul ki. Ha az értékbecslő az ingatlant a vételárnál alacsonyabb összegre értékeli, a bank a saját fedezeti számítása alapján kevesebb hitelt adhat. A különbözetet a vevőnek további saját forrásból kell előteremtenie, más fedezetet kell bevonnia, vagy újra kell tárgyalnia az ügyletet.
Ezért kockázatos a teljes megtakarítást foglalóként átadni még az értékbecslés és a finanszírozás érdemi ellenőrzése előtt.
4. Foglaló és hitelkockázat
A banki hitel elutasítása önmagában rendszerint nem jelenti automatikusan azt, hogy a vevő visszakapja a foglalót. Ha a szerződés nem rendelkezik másként, a finanszírozás biztosítása tipikusan a vevő érdekkörébe tartozik.
Az ügyvédnek már a vételi ajánlat vagy az előszerződés előtt ismernie kell, hogy a vevő milyen hitelből, támogatásból és önerőből kíván fizetni. Az egyedi körülményektől és az eladó megállapodási készségétől függően rendezhető, mi történjen igazolt banki elutasítás, alacsony értékbecslés vagy csökkentett hitelösszeg esetén. A foglaló és az előleg eltéréséről külön cikkünkben olvashat.
5. Mit kell a bankkal előre tisztázni?
- Milyen dokumentumok szükségesek az előminősítéshez és a teljes hitelkérelemhez?
- Mekkora önerőt és milyen forrásból fogad el a bank?
- Milyen ingatlant fogad el fedezetként?
- Mikor rendelhető meg az értékbecslés?
- Milyen tartalmi elemeket vár el az adásvételi szerződésben?
- Mennyi idő szükséges a bírálathoz, a szerződéskötéshez és a folyósításhoz?
- Milyen feltételeket kell teljesíteni a folyósítás előtt?
- A vételár melyik részletét és kinek a számlájára utalja a bank?
6. Mit kell az ügyvédnek tudnia?
Az ügyvédnek ismernie kell a tervezett bankot, a hitel és az önerő várható összegét, az esetleges támogatást, az értékbecslés állapotát, a bank által jelzett határidőket, valamint azt, hogy az eladó ingatlanát terheli-e korábbi hitel.
A szerződésben össze kell hangolni a fizetési részleteket, a saját erő felhasználását, a hitelből fizetett utolsó vételárrészt, a birtokbaadást, a bejegyzési engedélyt és a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot.
7. A bank által elvárt szerződéses tartalom
A bankok ellenőrzik az adásvételi szerződést, és előírhatják többek között a vételár forrásainak és ütemezésének pontos megjelölését, a folyósítandó összeg rendeltetését, a számlaszámokat, a tulajdonszerzés és tehermentesítés feltételeit, valamint a bank jelzálogjogának bejegyezhetőségét.
A követelmények bankonként és konstrukciónként eltérhetnek. Ha a szerződés nem felel meg a kiválasztott bank előírásainak, módosításra lehet szükség, ami időt és költséget jelenthet. Ezért célszerű a banki tájékoztatót még a tervezet véglegesítése előtt átadni az ügyvédnek.
8. Saját erő, folyósítás és fizetési sorrend
A bank jellemzően csak akkor folyósít, ha a vevő a szerződés szerinti saját erőt már megfizette és ezt megfelelően igazolta. A szerződésnek ezért világos, igazolható fizetési sorrendet kell tartalmaznia.
A folyósítás további feltétele lehet a megfelelő ranghely, a bank javára bejegyezhető jelzálogjog és tilalom, a biztosítás, a közjegyzői okirat, valamint valamennyi banki dokumentum benyújtása. A banki bírálat és a folyósítás nem ugyanaz a lépés: a jóváhagyott hitel sem érkezik meg addig, amíg minden folyósítási feltétel nem teljesül.
9. Ha az eladó ingatlanán már van hitel
Meglévő jelzálog esetén az eladó bankjától pontos tartozásigazolásra és törlési feltételekre lehet szükség. A vételár egy része közvetlenül a hitelező bankhoz kerülhet, a fennmaradó összeg pedig csak a tehermentesítéshez szükséges lépések után fizethető ki.
A vevő bankjának elvárásait, az eladó bankjának törlési folyamatát és az ingatlan-nyilvántartási sorrendet egyetlen, működő fizetési és okirati rendszerbe kell illeszteni.
10. Reális határidők a szerződésben
A hitelbírálathoz nem elegendő pusztán néhány munkanapot számolni. Az iratok összegyűjtése, az értékbecslés, az esetleges hiánypótlás, a banki döntés, a hitelszerződés, a közjegyzői okirat és a folyósítási feltételek teljesítése együtt hosszabb időt vehet igénybe.
A túl rövid fizetési határidő a vevőt szerződésszegésbe sodorhatja. A határidőket ezért az adott banktól kapott információk alapján, biztonsági tartalékkal célszerű kialakítani.
11. Gyakori hibák
- A vevő előminősítés nélkül tesz kötelező ajánlatot.
- A teljes megtakarítást foglalóként adja át.
- A vételárat automatikusan azonosnak tekinti a banki értékkel.
- A szerződés nem rendezi a banki elutasítás következményeit.
- A banki követelményeket csak az aláírás után küldik meg az ügyvédnek.
- A fizetési határidő nem számol hiánypótlással vagy folyósítási feltételekkel.
- Az eladó meglévő jelzáloghitelének törlése nincs megfelelően megszervezve.
- A birtokbaadást a vételár tényleges megfizetése előttre teszik.
Összefoglalás
Hitelből történő lakásvásárlásnál a bank és az ügyvéd munkáját már a vételi ajánlat előtt össze kell hangolni. Az előminősítés, a reális önerő, az értékbecslési kockázat, a megfelelő szerződéses feltételek és a teljesíthető határidők együtt védik a vevőt.
A teljes adásvételi folyamat lépéseit az ingatlan-adásvételi szerződés menetéről szóló cikkünkben, a tulajdoni lap ellenőrzését pedig külön útmutatóban mutatjuk be.
Hitelből vásárolna lakást, és szeretné még az ajánlat előtt összehangolni a jogi és banki lépéseket?
Időpontot kérekEz a cikk általános tájékoztatást tartalmaz, nem minősül egyedi jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. A banki feltételek, támogatási szabályok és hitelbírálati követelmények változhatnak; a konkrét ügyben a választott bank aktuális előírásait is ellenőrizni kell.